Vous vous apprêtez à investir dans l'immobilier locatif, mais vous vous interrogez peut-être sur le rendement de votre future acquisition ?
Très bonne question ! De nombreux facteurs peuvent en effet réduire vos futurs revenus : travaux importants, fiscalité, frais de gestion locative, etc. Il est donc essentiel, dès le début de vos recherches, de savoir évaluer la rentabilité de votre bien locatif.
Ce calcul sera un élément fondamental dans votre stratégie d'investissement : bien évalué, il permet d'apprécier les coûts réels et le rendement net de votre projet. Mal anticipé, il risque de fausser vos prévisions et de vous faire prendre de mauvaises décisions d'investissement.
Afin de viser une bonne rentabilité locative, les conseils et l'expérience de votre courtier en prêts immobiliers seront d'une aide précieuse.
La rentabilité d'un investissement immobilier locatif peut s'exprimer de trois manières : rentabilité brute, rentabilité nette et rentabilité nette-nette. Dans cet article, découvrez les méthodes pour évaluer votre rendement, anticiper vos futurs revenus et sécuriser efficacement votre patrimoine immobilier.
Rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette-nette : quelles différences ?
La rentabilité brute
La rentabilité brute, exprimée en pourcentage, correspond aux revenus locatifs annuels générés par votre bien immobilier, rapportés à son prix d'achat.
Sa formule de calcul est la suivante : (revenu locatif brut annuel / prix d'achat) x 100.
Exemple concret : vous achetez un appartement 150 000 € et le louez 650 € par mois, soit 7 800 € par an. Votre rentabilité brute est de (7 800 / 150 000) x 100 = 5,2 %.
Le calcul de la simple rentabilité brute est cependant incomplet, car il ne tient pas compte des charges supportées par le propriétaire d'un bien locatif, qui viennent réduire le montant de ses revenus.
La rentabilité nette
Plus précise que la rentabilité brute, la rentabilité nette correspond au taux de rendement après avoir déduit des loyers annuels les différentes charges d'exploitation supportées par le propriétaire :
- Dépenses de travaux (hors entretien courant, qui reste à la charge du locataire)
- Charges locatives non récupérables
- Taxe foncière
- Intérêts d'emprunt pour les biens achetés à crédit
- Frais de gestion (gestion locative, garantie loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant, etc.)
Son calcul est le suivant : (revenu locatif net annuel / prix d'acquisition total) x 100.
Où :
- Revenu locatif net annuel = Revenu locatif brut annuel − (charges + taxes + entretien + assurances, etc.)
- Prix d'acquisition total = Prix d'achat + frais de notaire + travaux
Exemple concret : reprenons notre appartement à 150 000 €. Avec 12 000 € de frais de notaire et 8 000 € de travaux, le prix d'acquisition total est de 170 000 €. Si les charges annuelles (taxe foncière, assurance, gestion) représentent 1 800 €, le revenu locatif net est de 7 800 − 1 800 = 6 000 €. La rentabilité nette est de (6 000 / 170 000) x 100 = 3,5 %.
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette correspond au rendement réel de votre bien après avoir déduit non seulement les charges d'exploitation, mais également les impôts et prélèvements sociaux, en tenant compte des éventuels avantages fiscaux (déficit foncier, LMNP, etc.).
Son calcul est le suivant : [(revenu locatif net annuel – impôts nets) / prix d'acquisition total] x 100.
Évaluer la rentabilité nette-nette est essentiel pour estimer le rendement final de votre investissement, après déduction de tous les prélèvements obligatoires, afin de pouvoir comparer efficacement plusieurs biens immobiliers.
Comment atteindre une bonne rentabilité locative ?
La rentabilité locative peut être plus ou moins élevée en fonction du type de bien, de son emplacement géographique, des loyers pratiqués localement, du prix d'achat, des travaux effectués, du niveau des charges, etc.
Il n'existe donc pas, à proprement parler, de bonne rentabilité locative « standard » : elle s'apprécie au cas par cas, en fonction de la situation globale du bien immobilier.
L'emplacement : un équilibre entre rendement et sécurité
La rentabilité d'un logement situé en centre-ville d'une grande agglomération peut, par exemple, se révéler moins importante, du fait d'un prix d'acquisition plus élevé. En revanche, dans un secteur comme celui-ci où le marché locatif est extrêmement tendu, cette moindre rentabilité est compensée par la certitude de pouvoir louer son bien très facilement.
D'un point de vue patrimonial, la valorisation des prix de l'immobilier dans le temps sera également un facteur très positif dans l'optique d'une future plus-value immobilière. À l'inverse, un bien situé dans un secteur défavorable à la location, même s'il est acquis moins cher, peut présenter une plus faible rentabilité du fait de vacances locatives prolongées.
Pour identifier les villes offrant le meilleur équilibre rendement/sécurité, consultez notre article sur les villes qui offrent le meilleur rendement locatif.
Les petites surfaces : championnes de la rentabilité
En matière de rentabilité locative, les petites surfaces tirent particulièrement leur épingle du jeu :
- Les T1 (studios) ou T2, particulièrement adaptés aux étudiants ou aux jeunes actifs, assurent souvent une location rapide et une rentabilité locative élevée (généralement située entre 4 % et 7 % nets, voire davantage), notamment dans les grandes villes et près des pôles universitaires.
- Les T3 et T4, plus adaptés aux familles, présentent un taux de rotation moins élevé et donc moins de risque de vacances locatives. Il est possible d'atteindre de 3 % à 5 % nets de rentabilité.
Les micro-logements : une option à considérer
Dans les zones urbaines très tendues, les micro-logements peuvent offrir des rendements particulièrement attractifs. Pour en savoir plus sur cette stratégie, découvrez notre analyse sur le micro-logement en ville.
Les leviers pour optimiser votre rentabilité
Au-delà du choix du bien, plusieurs leviers peuvent améliorer la rentabilité de votre investissement locatif :
- Négocier le prix d'achat : chaque euro économisé à l'acquisition améliore directement votre rendement.
- Optimiser le financement : un taux d'emprunt bien négocié et une assurance emprunteur compétitive réduisent vos charges.
- Choisir le bon régime fiscal : selon votre situation, le régime réel, le LMNP ou le déficit foncier peuvent significativement alléger votre imposition.
- Maîtriser les charges : une bonne gestion locative et le choix d'un bien économe en énergie limitent les frais récurrents.
En conclusion
La recherche d'une bonne rentabilité locative s'inscrit dans une logique de stratégie d'investissement immobilier. Elle dépend essentiellement de la situation et des caractéristiques du bien locatif acquis, du projet visé par l'emprunteur et de sa propre situation fiscale et patrimoniale.
Bonne nouvelle : votre courtier en crédits immobiliers pourra vous conseiller et vous accompagner dans votre projet d'investissement locatif. Notre expérience et notre professionnalisme seront vos meilleurs atouts : prenez contact avec nous pour en discuter !
