En ce début d’année 2026, le marché immobilier confirme sa reprise avec des taux moyens stabilisés autour des 3,10%. Ce contexte favorable incite de nouveau à la confiance, mais la règle des 35% d’endettement du HCSF demeure cependant le véritable juge de paix pour les emprunteurs.

Si cette réglementation semble gravée dans le marbre depuis sa mise en place, une question subsiste : la marge de flexibilité de 20% laissée aux banques est-elle utilisée à sa pleine mesure ? Permet-elle de soutenir efficacement les projets des emprunteurs ?

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35% : la règle d’or du HCSF

Introduites en décembre 2019 sous forme de recommandations, les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), relatives aux conditions d’octroi de prêts immobiliers, ont été transformées en contraintes réglementaires depuis janvier 2022.

Leur objectif, toujours d’actualité aujourd’hui, était de réguler la dérive observée sur les durées de prêt et sur le taux d’effort des emprunteurs, afin de lutter contre le surendettement des ménages français et garantir la stabilité de notre modèle de financement de l’immobilier.

Les banques et établissements de crédit sont désormais tenus de respecter les normes HCSF et de durcir leurs conditions d’accès au crédit :

• Taux d’effort maximum : 35% (incluant l’ensemble des charges et dettes récurrentes + les primes d’assurance emprunteur)
• Durée d’emprunt maximum : 25 ans (+ 2 ans en cas de vente en VEFA ou de réalisation de travaux de rénovation).

Ces mesures, couplées à la hausse des taux d’emprunt initiée en 2022, ont naturellement eu un impact sur la capacité d’emprunt des ménages français : les dossiers de financement jugés trop fragiles et ne respectant pas ces critères auront dès lors peu de chances d’aboutir.

HCSF : la marge de flexibilité bancaire

Malgré la rigueur des normes HSCF, une marge de flexibilité dans l’étude des dossiers de financement est pourtant prévue : les banques sont autorisées à déroger aux normes pour 20% de leur production de crédits.

Cette marge de flexibilité bancaire, selon le souhait du HCSF, est destinée à favoriser les primo-accédants, souvent davantage pénalisés par la limite des 35% d’endettement. Ainsi, 70% de l'enveloppe des 20% (soit 14% de la production totale de prêts) sont réservés à l'acquisition d’une résidence principale, dont 30% de l’enveloppe des 20% (soit 6% de la production totale de prêts) par des primo-accédants. Les 30% restants demeurent donc libres d’utilisation.

Évaluée chaque trimestre, cette flexibilité permet aux banques de financer des dossiers atypiques, comme des investissements locatifs portés par des ménages aisés dont l'endettement dépasserait légèrement le plafond.

Selon la  Banque de France l'utilisation de la marge de flexibilité autorisée par la norme HCSF s'est élevée à 16,4% en juin 2025, contre 16,2% en mars 2025 et 15,4% en janvier 2025. Si elle a en effet augmenté, cette marge reste encore aujourd’hui sous-utilisée par les banques, qui disposent pourtant d’un outil réglementaire leur permettant d’accroître leur offre de crédits immobiliers.

Le critère du reste à vivre

Indispensable à l'analyse bancaire, le reste à vivre mesure la capacité d'un ménage à couvrir ses dépenses courantes après le paiement des charges fixes. Si le HCSF n'impose pas de seuil précis pour le critère du reste à vivre, il permet d’évaluer la capacité du foyer à faire face aux imprévus.

Calcul → revenus foyers – charges fixes = reste à vivre.

Les banques apprécient la combinaison taux d’endettement + reste à vivre dans l’étude de leurs dossiers de financement, notamment dans le cas de familles nombreuses ou de revenus variables.

Les bonnes pratiques pour faciliter l’obtention de son crédit en 2026

• Optimisez votre taux d’effort : afin de rester dans le cadre des normes HCSF, celui-ci ne doit pas dépasser 35%. Veillez donc à réduire vos autres crédits en cours, comme les prêts à la consommation, par leur remboursement anticipé ou leur restructuration.
• Prévoyez un apport personnel suffisant : l’apport personnel joue un rôle clé, et doit à minima couvrir les frais de notaire et de garantie (environ 10% du prix d’achat). Plus votre apport personnel est élevé, plus votre dossier sera valorisé aux yeux des banques : un apport de 20% est considéré comme un gage de qualité.
• Bien gérer vos comptes bancaires : dans les 3 à 6 mois précédant la demande, évitez scrupuleusement les découverts et montrez une capacité d'épargne régulière, afin de convaincre la banque de votre solidité financière.
• Optimisez la durée de remboursement : le HCSF limite la durée de remboursement à 25 ans (ou 27 ans en cas d’achat en VEFA ou de travaux importants). Opter pour une durée plus longue permet de diminuer vos mensualités. Attention toutefois, car une durée prolongée augmente aussi le coût total de votre crédit.
• Le choix de votre assurance emprunteur : le coût de l’assurance emprunteur pèse lourd sur le taux d’effort. Une délégation d’assurance bien choisie peut réduire le TEG (taux effectif global) du crédit et faciliter le passage sous la barre des 35%.

Le rôle du courtier en janvier 2026

En janvier 2026, votre courtier en prêts immobiliers agit comme un expert en stratégie bancaire : il optimise votre dossier pour vous éviter de franchir la barre des 35% d'endettement, et négocie l'accès prioritaire à la marge de flexibilité en ciblant pour vous les bons établissements. Son rôle est d'identifier la banque la plus encline à prêter selon votre profil, tout en sécurisant des conditions tarifaires compétitives et une assurance emprunteur sur mesure.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour discuter de votre projet !

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