Reprise de la hausse des taux d’emprunt immobilier, flambée des prix des loyers, marché de l’immobilier locatif sous tension... Face à des coûts d’investissement toujours plus élevés et à une demande locative toujours plus forte dans les centres-villes, l’investissement locatif dans un micro-logement (studios, T1, colocations) serait-il la solution idéale pour les investisseurs en quête de rentabilité ?

Pourquoi investir dans un micro-logement en ville ?

De plus en plus prisés des investisseurs, les micro-logements présentent de nombreux avantages, et notamment dans les centres-villes où l’offre locative est particulièrement tendue.

Pour leurs coûts d’investissement plus accessibles

Bien que leur prix au m2 soit souvent plus cher que pour des surfaces plus importantes, le montant de l’investissement final est généralement moins élevé, donc plus facilement finançable par les établissements de crédit.

La reprise de la hausse des taux de prêts immobiliers réduit de facto la capacité d’emprunt des investisseurs : le repli vers des surfaces moins importantes devient donc inévitable pour un budget équivalent. Il est également possible d’acquérir plusieurs micro-logements afin de diluer le risque de vacances locatives.

Pour les locataires, souvent étudiants ou jeunes actifs dans les centres-villes de grandes métropoles, ces petites surfaces sont particulièrement recherchées en raison de leur loyer plus modeste : cette forte demande locative est donc une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers.

Pour leur rentabilité attractive

Les taux de rendement locatif sont souvent plus attractifs pour les micro-logements que pour les plus grandes surfaces, avec un prix de loyer au m2 plus élevé. Leur gestion locative est elle aussi simplifiée, avec moins de risque d’usure.

Pour les studios et les T1, il n’est pas rare que les taux de rendement brut dépassent les 6 %, 7 % voire 8 %. Pour une évaluation au plus juste du retour sur investissement, le calcul du rendement net sera incontournable, en tenant compte des travaux de rénovation réalisés, des charges de copropriété, de la taxe foncière, etc.

Les avantages de la location meublée ou de courte durée

En ville, les micro-logements se prêtent particulièrement à la location meublée ou de courte durée : avec des baux locatifs de 1 an (voire 9 mois en cas de location étudiante) contre 3 ans pour une location nue, leur gestion est plus souple et permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs.

Grâce à un turnover important, les loyers de locations meublées, plus élevés qu’en location nue, sont régulièrement réajustables en fonction de la saisonnalité et des prix du marché. En colocation étudiante, la multiplication des loyers et le faible risque de vacances locatives accroissent encore davantage la rentabilité.

Côté fiscalité, les investisseurs en location meublée sont là aussi favorisés :

• Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus de location meublée classique (dans la limite de 77 700 €), et d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus de location meublée de tourisme non classée (dans la limite de 15 000 €).
• Au-delà de ces montants, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de ses revenus imposables l’ensemble des charges réelles et l’amortissement du bien immobilier.

Les pièges à éviter

Investir dans un micro-logement en ville peut, bien entendu, comporter certains pièges qu’il faut connaître pour savoir les éviter :

• Turnover important : le taux de rotation locative est plus élevé pour les studios ou T1 que pour les surfaces plus grandes, avec les inconvénients que cela entraîne en termes de gestion supplémentaire et de travaux de rénovation.
• Investissement de départ : en location meublée, l’investissement initial sera plus élevé du fait de l’achat du mobilier et des équipements nécessaires.
• Agencement de l’espace : dans des logements de petites surfaces, le moindre m² est important et doit être optimisé. C’est d’autant plus vrai dans une colocation étudiante par exemple.
• Impôts fonciers, taxe foncière et charges de copropriété : ces charges récurrentes viennent réduire la rentabilité de l’investissement, et sont à calculer et prendre en compte de manière attentive.
• L’emplacement : l’emplacement du bien est primordial dans le choix d’investissement. Transports en commun, proximité avec les universités, dynamisme du quartier garantiront une bonne rentabilité et limiteront les risques de vacance locative. Les grandes métropoles (Paris et Île-de-France, Marseille, Lille, Lyon, Toulouse), les villes universitaires et les grandes villes de l’Ouest (Bordeaux, Rennes, Nantes) sont des destinations prisées pour la location de petites surfaces.

En résumé

• Moins chers à l’achat, les logements de petites surfaces offrent aux investisseurs des taux de rentabilité locative plus élevés.
• Les micro-logements en ville se louent facilement, mais leur taux de rotation est plus important.
• La location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au régime micro-BIC ou au statut LMNP.
• Il existe des pièges à éviter, qu’il faut connaître avant d’investir dans un micro-logement en ville.

Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744