Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé », est le nouveau régime fiscal introduit par la Loi de finances 2026, effectif jusqu'à la fin de l'année 2028. Présenté comme le successeur du célèbre Pinel, il en est pourtant assez différent.
Découvrez dans cet article son fonctionnement, ses conditions, et les avantages apportés par ce nouvel outil fiscal à disposition des investisseurs immobiliers en 2026.
Définition du statut de bailleur privé en 2026
Le statut de bailleur privé est le nouveau cadre fiscal majeur de l'investissement locatif, entré en vigueur en février 2026 et destiné à relancer la construction et la rénovation immobilière en France.
Sa nouveauté réside dans son mécanisme : on ne parle plus de « réduction d'impôt forfaitaire » comme cela était le cas auparavant pour le Pinel, mais d'amortissement fiscal, un principe qui s'inspire du régime du meublé (LMNP) mais s'applique ici à la location nue.
Comment fonctionne l'amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur une déduction annuelle d'amortissement pendant la durée d'engagement de location. Il permet de déduire, chaque année, une partie de la valeur du logement de vos revenus fonciers, ce qui diminue considérablement votre base imposable, voire l'efface totalement.
Réglementairement, on considère qu'un bien immobilier est composé du terrain pour 20 % de son prix d'acquisition, et de la construction pour 80 %. L'amortissement porte sur ces 80 %, et s'ajoute aux autres charges classiques déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux réalisés, etc.
Les taux d'amortissement à déduire sont fixés par la loi, et dépendent du niveau de loyer pratiqué :
Taux d'amortissement dans le neuf (VEFA) :
Taux d'amortissement dans l'ancien rénové :
Dispositif Jeanbrun et déficit foncier
Si le montant total des charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) et de l'amortissement annuel dépasse celui de vos revenus locatifs, cela crée alors un déficit foncier, imputable sur votre revenu global.
Là est l'intérêt principal du dispositif Jeanbrun : en plus de réduire la base imposable de vos revenus locatifs, le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 10 700 €/an sur votre revenu global, un plafond porté à 21 400 €/an lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique (le logement devant passer d'une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D). Le surplus est reportable pendant 10 ans.
Éligibilité, conditions et contraintes du dispositif Jeanbrun
Plusieurs conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier du statut de bailleur privé :
Le dispositif Jeanbrun s'applique :
- Aux logements neufs acquis en VEFA.
- Aux logements anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix, et correspondant à une réhabilitation lourde (atteinte d'une performance énergétique classée A, B ou C au DPE).
Autres conditions :
- Accessible aux personnes physiques ou aux associés de SCI non soumise à l'IS, imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans condition de zonage sur l'ensemble du territoire national.
- Le logement doit être situé dans un habitat collectif : les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
- Le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale, pour une durée continue de 9 ans minimum.
- Contrairement à la loi Pinel, il est interdit de louer le logement à ses ascendants ou descendants.
Les plafonds de loyers et de ressources s'inspirent des mécanismes existants :
- Intermédiaire (décote de loyer d'environ -15 %)
- Social (décote d'environ -30 %)
- Très social (décote d'environ -45 %)
L'impact de l'amortissement sur la plus-value immobilière à la revente
Les amortissements déduits de vos revenus fonciers tout au long de la période de location viendront minorer son prix d'acquisition au moment du calcul de la plus-value en cas de revente.
Ainsi : prix de vente – (prix d'acquisition – amortissements déduits) = plus-value taxable.
Si l'amortissement immobilier du dispositif Jeanbrun permet de réduire votre fiscalité, il peut donc également augmenter de manière significative votre plus-value imposable à la sortie. Ces éléments doivent être pris en compte et intégrés à votre stratégie d'investissement immobilier.
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En conclusion
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