Acheter un bien immobilier à plusieurs est une décision importante, qui soulève inévitablement la question de sa gestion. Dans la plupart des cas, deux options s’offrent à vous : le régime de l’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI).

Si la première semble être plus simple à mettre en œuvre, la seconde offre un cadre juridique plus structuré. Dans ce cas, quelle solution privilégier ?

Découvrons ensemble les différences entre la SCI et le régime de l’indivision, leurs avantages et leurs inconvénients, qu’il est essentiel de connaître avant de faire votre choix.

Création : simplicité ou formalités administratives ?

• Indivision : Aucune formalité requise, ni frais à prévoir. Il est possible de conclure une convention d’indivision devant notaire, valable 5 ans, pour déterminer les quotes-parts de chacun.
• SCI : Formalités administratives obligatoires pour la création de la SCI. Les frais de constitution peuvent aller de 270€ à plus de 2 500€ si l’on passe par un notaire.

Gérance : liberté ou cadre structuré ?

• Indivision : La gestion de l’indivision se fait librement. Un mandat général d’administration peut être donné à un indivisaire ou à un tiers : sa révocation devra alors se faire à l’unanimité.
• SCI : Un gérant peut être désigné par les associés pour exécuter les actes de gestion courante de la SCI : ces actes engagent la société à l’égard des tiers. Le gérant pourra être révoqué par les associés pour juste motif. La SCI permet donc une gestion plus stable et encadrée, surtout en cas de désaccord.

Gestion des biens : flexibilité ou sécurité ?

• Indivision : Les décisions de gestion importantes ne nécessitent aucun formalisme, mais doivent se prendre dans le respect des règles légales : aux 2/3 pour les actes d’administration relatifs aux biens indivis, à l’unanimité pour les actes qui n’entrent pas dans leur exploitation courante. En cas de mésentente, il y a donc un risque de blocage voire de vente forcée.
• SCI : Les règles d’administration sont librement rédigées dans les statuts de la SCI. La tenue d’une Assemblée Générale et d’une comptabilité sont obligatoires. En cas de mésentente, un associé peut vendre ses parts, sans pour autant forcer la vente du bien immobilier. La SCI permet donc de mieux anticiper et sécuriser les éventuels conflits.

Protection du patrimoine : quelle sécurité face aux créanciers ?

• Indivision : Les créanciers de l’indivision peuvent demander la vente forcée pour se faire rembourser. Il n’y a pas de solidarité entre indivisaires : ils ne peuvent donc être poursuivis qu’à proportion de leurs droits dans l’indivision.
• SCI : Il n’y a pas non plus de solidarité entre les associés de la SCI, qui ne sont tenus aux dettes de la SCI qu’à hauteur de leur quote-part. Les créanciers de la SCI peuvent faire saisir l’immeuble, mais les créanciers personnels des associés ne peuvent saisir que leurs parts : le patrimoine immobilier est donc plus sécurisé.

Transmission : la SCI comme outil efficace

• Indivision : Donation de la quote-part possible dans son intégralité, soumise à la fiscalité sur les transmissions.
• SCI : La SCI est plus souple et plus avantageuse en termes de transmission. Des donations successives de parts sociales sont possibles afin d’optimiser les abattements fiscaux. Il est aussi possible de démembrer la propriété des parts pour faciliter leur transmission.

Dissolution, comment en sortir ?

• Indivision : Tout indivisaire peut demander à quitter l’indivision à n’importe quel moment, sans avoir à se justifier. Les autres indivisaires disposent alors d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. À défaut de rachat, le bien peut être mis en vente forcée.
• SCI : La SCI prend fin au terme prévu dans ses statuts ou par décision unanime des associés, et offre donc un cadre plus sécurisé pour sa dissolution. Le retrait d’un associé est possible s’il existe une clause de retrait valable dans les statuts.

Conclusion

En conclusion, l’indivision peut convenir si l’on recherche la simplicité et la rapidité, sans formalisme. Elle implique cependant une parfaite entente entre les co-indivisaires.

En revanche, si vous souhaitez structurer, gérer et transmettre efficacement un bien immobilier à plusieurs, la SCI s’impose comme une solution plus pérenne et plus protectrice.

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