Depuis 2025, acheter dans l'ancien coûte plus cher. Dans la majorité des départements, les droits de mutation ont été relevés. Seuls les primo-accédants peuvent échapper à cette hausse, mais selon le statut matrimonial, la règle change. Explications.

Un avantage fiscal, oui, mais sous conditions

Les droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés frais de notaire, ont été portés de 4,5 % à 5 % pour les logements anciens dans la majorité des départements.

La loi prévoit toutefois une exonération pour les primo-accédants, qui restent soumis au taux de 4,5 %, quelle que soit la décision de leur département. Elle concerne les acquéreurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois ou qui ne l'ont pas été au cours des deux dernières années. Pour en bénéficier, ils doivent également s'engager à occuper le bien comme résidence principale pendant au moins cinq ans.

Pour en savoir plus sur la composition des frais de notaire et les récentes évolutions, consultez notre article sur l'augmentation des frais de notaire.

Bon à savoir : certains départements peuvent aller encore plus loin et voter un taux inférieur à 4,5 % pour les primo-accédants. C'est le cas de la Savoie, qui applique 4 % depuis 2025.

Mais que se passe-t-il lorsqu'un couple achète ensemble, mais qu'un seul des deux est primo-accédant ?

PACS, union libre, séparation de biens : l'exonération s'applique individuellement

Lorsqu'un bien est acquis en indivision, chaque acheteur détient une quote-part du logement. L'exonération s'applique alors à chaque indivisaire répondant à la qualification de primo-accédant, à hauteur de sa quote-part. Cette règle concerne les concubins, les partenaires liés par un PACS ainsi que les époux mariés sous le régime de la séparation de biens.

Exemple concret : un couple en union libre achète un bien à 250 000 €, à parts égales. L'un des deux a été propriétaire il y a un an : il paie 5 % de DMTO sur sa quote-part, soit 6 250 €. L'autre, primo-accédant, bénéficie du taux de 4,5 %, soit 5 625 €. Le couple économise 625 €.

Dans ce cas précis, la situation de chaque acquéreur est examinée séparément. L'avantage ne profite qu'à celui qui remplit les conditions.

Pour approfondir les implications du PACS sur un achat immobilier, découvrez notre article sur les avantages du PACS pour un achat immobilier.

Mariage sous le régime de la communauté : une seule entité patrimoniale

Pour un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, la logique est différente. L'administration fiscale considère le couple comme une seule entité patrimoniale.

Les deux conjoints doivent donc être primo-accédants pour déclencher l'exonération.

Autrement dit, si l'un d'eux a été propriétaire de sa résidence principale dans les 24 mois précédant l'achat, le bien est intégralement soumis au taux majoré de 5 %.

Une règle sévère pour les familles recomposées. Un conjoint qui n'a jamais acheté peut ainsi être privé de l'exonération du seul fait du passé immobilier de son époux ou épouse.

À combien s'élève l'économie pour les primo-accédants ?

L'économie varie selon les marchés locaux, mais elle reste significative.

Des montants qui, intégrés dès le montage du financement, peuvent alléger l'apport ou absorber une partie des travaux.

Comment justifier de son statut de primo-accédant ?

L'exonération n'est pas automatique. Elle repose d'abord sur une déclaration sur l'honneur attestant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.

Cette déclaration fait l'objet de vérifications. Les notaires et les banques peuvent consulter le fichier immobilier, demander des justificatifs de location ou croiser les informations avec celles de l'administration fiscale.

Si une incohérence apparaît, l'exonération peut être annulée, avec un rattrapage des droits à payer. D'où l'intérêt de valider votre situation en amont avec votre notaire ou votre courtier, afin d'intégrer cette économie et sécuriser votre plan de financement.

Pour estimer votre capacité d'emprunt en tenant compte de ces économies, ou pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé dans votre projet d'achat, contactez nos experts.