Vendre un bien immobilier avec une belle plus-value est une excellente nouvelle, mais le passage par la case fiscalité peut vite tempérer votre enthousiasme. La plus-value immobilière est en effet soumise à l'impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux, et la note peut être assez salée...
Pourtant, il existe des solutions qui permettent de réduire la taxation de votre plus-value, et ainsi optimiser votre profit. Quels sont les frais d'acquisition et les travaux que vous pouvez réellement déduire ?
Des frais de notaire aux dépenses de rénovation, découvrez dans cet article comment alléger la fiscalité de votre vente immobilière.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la soustraction entre le prix de vente et le prix d'achat initial d'un bien immobilier.
Pour déterminer son montant, vous devez donc évaluer :
- Le prix de vente réel, tel que stipulé dans l'acte notarié, duquel il est possible de déduire les frais de cession.
- Le prix d'achat initial du bien immobilier, auquel peuvent être ajoutés les frais d'acquisition et le montant des travaux réalisés, justifiés par des factures de professionnels. Attention toutefois : ces travaux ne doivent pas avoir été préalablement déduits des revenus fonciers. En l'absence de factures, une majoration forfaitaire du prix d'achat est alors appliquée : 7,5 % si le bien a été détenu moins de 5 ans, 15 % au-delà.
Si la différence est positive, il s'agit donc d'une plus-value immobilière. C'est sur ce montant que seront appliqués, par la suite, les abattements liés à la durée de détention du bien, avant le calcul de l'impôt sur les revenus (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %).
Comment réduire le montant de votre plus-value immobilière ?
Les abattements liés à la durée de détention
À partir de la 6ème année, la valeur de la plus-value est réduite d'un abattement lié à la durée totale de détention du bien immobilier. Le calcul du taux d'abattement diffère selon qu'il s'agisse de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.
Au-delà de la 22ème année de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur les revenus, puis de prélèvements sociaux au-delà de la 30ème année.
Les principaux cas d'exonération
- La vente de votre résidence principale, y compris ses dépendances.
- Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et s'il s'agit de la première vente d'un logement, à condition que les fonds issus de la vente soient destinés à acquérir ou faire construire votre future résidence principale dans un délai de 2 ans.
- Dans le cas d'un prix de vente inférieur à 15 000 €.
- La revente d'un logement destiné à être transformé en logement social.
- Vous êtes non-résident fiscal français.
- Vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse, d'une carte mobilité inclusion (CMI), ou êtes hébergé dans un centre d'accueil pour personnes âgées ou adultes en situation de handicap.
Quels sont les frais déductibles de votre plus-value immobilière ?
Les frais déductibles du prix de vente du bien
Lors de la vente d'un bien immobilier, les frais d'agence immobilière et certaines charges peuvent être déduits pour réduire le prix de vente réel, et faire ainsi baisser le montant de votre plus-value imposable :
- Les commissions versées à l'agence immobilière à la revente du bien.
- Les frais liés à l'établissement des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
- Les frais de mainlevée d'hypothèque.
- Les indemnités d'éviction d'un locataire, etc.
Les frais à ajouter au prix d'achat du bien
La majoration du coût d'acquisition est une deuxième stratégie destinée à réduire votre plus-value imposable. Cela inclut les frais et dépenses liés à l'acquisition, ainsi que les travaux éligibles :
- Les honoraires de notaire et droits d'enregistrement. Pour en savoir plus sur leur composition, consultez notre article sur l'augmentation des frais de notaire.
- Les charges et indemnités éventuellement versées au cédant lors de l'achat du bien.
- Les commissions d'agence immobilière.
Les travaux déductibles
Différents types de travaux peuvent être pris en compte dans le calcul du coût d'acquisition, sur présentation de factures de professionnels :
- Travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement : création de nouveaux espaces, rénovation complète du bien immobilier, modification du gros œuvre ou augmentation de sa surface habitable.
- Travaux d'aménagements internes ou externes : optimisation de l'espace existant.
- Travaux d'amélioration : installation d'équipements nouveaux qui ne modifient pas la structure du bien.
- Travaux de démolition.
- Frais liés à la voirie, aux réseaux de distribution ou honoraires d'architecte.
En revanche, sont exclus les travaux d'entretien ou de réparation du bien immobilier, ainsi que les travaux de mise aux normes énergétiques, comme par exemple l'installation d'équipement d'économie d'énergie.
Le cas particulier de l'investissement locatif
Si vous revendez un bien acquis dans le cadre d'un investissement locatif, les règles de calcul de la plus-value s'appliquent de la même manière. Toutefois, attention : les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être comptabilisés une seconde fois pour majorer le prix d'acquisition.
Pour les investisseurs, l'arbitrage entre déduction des travaux sur les revenus fonciers et majoration du prix d'acquisition pour la plus-value mérite d'être anticipé dès l'achat du bien.
En conclusion
Optimiser la fiscalité de votre plus-value immobilière passe par une bonne connaissance des frais déductibles et des abattements applicables. Conserver précieusement vos factures de travaux et vos actes notariés peut faire une réelle différence au moment de la revente.
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