Interdites progressivement à la location, les passoires thermiques reviennent pourtant sur le devant de la scène immobilière en 2026. Fortes décotes à l'achat, tensions sur le marché du logement et aides à la rénovation rebattent les cartes. Pour autant, acheter un logement classé F ou G reste un pari beaucoup plus technique qu'il n'y paraît.

Des prix cassés qui attirent de nouveaux acheteurs

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements énergivores subissent une pression croissante. Gel des loyers, interdictions progressives de location et obligations de rénovation énergétique pèsent directement sur leur valeur.

Résultat, les décotes se multiplient sur le marché de l'ancien. Selon les Notaires de France, les appartements classés G se vendent en moyenne 12 % moins cher que ceux classés D. Pour les maisons, l'écart grimpe à 25 % en moyenne, avec des différences encore plus marquées dans certaines zones rurales ou en province.

Pour certains primo-accédants, ces baisses de prix changent complètement l'équation. Une passoire thermique permet parfois d'acheter plus grand ou mieux situé malgré la hausse des prix immobiliers. Avant de vous lancer, évaluez votre capacité d'emprunt pour déterminer le budget global que vous pouvez consacrer à l'achat et aux travaux.

Attention aux travaux… et au vrai coût du projet

Pour autant, toutes les passoires thermiques ne deviennent pas de bonnes affaires. Car derrière les prix attractifs se cachent parfois des travaux lourds, des contraintes réglementaires et des projets beaucoup plus complexes qu'ils n'en ont l'air.

Isolation, ventilation, chauffage, humidité, fenêtres, toiture… Une rénovation énergétique globale peut rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, surtout dans les maisons anciennes ou les copropriétés dégradées.

Et ce n'est pas le seul point de vigilance. Certaines banques deviennent plus prudentes face aux logements très énergivores lorsque les travaux sont mal anticipés ou insuffisamment budgétés. À l'inverse, les projets cohérents avec amélioration réelle du DPE restent généralement plus faciles à financer.

Dans ce contexte, les aides à la rénovation deviennent souvent un élément déterminant dans l'équilibre financier du projet. Pour intégrer le coût des travaux à votre plan de financement, découvrez nos solutions de prêt travaux.

Des dispositifs qui peuvent changer la donne

Pour de nombreux acheteurs, l'intérêt d'une passoire thermique repose aussi sur les aides à la rénovation encore disponibles en 2026 :

• MaPrimeRénov' : attribuée selon vos revenus, elle finance une partie des travaux de rénovation énergétique.
• Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour une rénovation globale.
• TVA réduite à 5,5 % : applicable sur la facture des professionnels RGE.
• Aides locales : certaines collectivités proposent des subventions complémentaires.

Le PTZ peut aussi entrer dans l'équation lors d'un achat avec travaux. Dans l'ancien, les primo-accédants peuvent y prétendre lorsque les rénovations représentent au moins 25 % du coût total de l'opération (selon le niveau de revenu, en zone B2 ou C). Pour en savoir plus sur les conditions d'éligibilité, consultez notre article sur la nouvelle mouture du PTZ.

Attention toutefois, ces aides restent accordées sous conditions : niveau de revenus, performance énergétique visée, nature des travaux ou encore recours à des artisans certifiés RGE.

Acheter une passoire thermique : bonne affaire ou piège financier ?

En 2026, acheter une passoire thermique peut encore avoir du sens, aussi bien pour habiter que pour un investissement locatif. Mais tous les logements classés F ou G ne présentent plus le même potentiel.

Entre les travaux à prévoir, les aides disponibles, l'évolution du DPE et les futures règles de location, une forte décote ne suffit plus à garantir une bonne affaire.

La réussite du projet dépend désormais de la capacité à anticiper le coût réel des rénovations et à mobiliser les bons dispositifs de financement dès le départ. L'accompagnement d'un courtier peut alors faire la différence pour sécuriser l'achat et éviter que l'opération ne se transforme en gouffre financier.

Vous envisagez d'acheter un logement énergivore ? Contactez nos courtiers pour évaluer la faisabilité de votre projet et construire un plan de financement intégrant l'achat et les travaux.

Source : Notaires de France, « La valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 », étude publiée en janvier 2026.