Le budget 2026 entérine la création du dispositif Jeanbrun, appelé à succéder au Pinel. En misant sur l'amortissement plutôt que sur une réduction d'impôt immédiate, le gouvernement change de cap. Mais est-ce suffisant pour relancer l'investissement locatif ? Décryptage.

Jeanbrun : l'amortissement au cœur du mécanisme

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose plus sur une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition. Il s'appuie sur un mécanisme d'amortissement comptable du logement, déductible des revenus fonciers.

À l'image du LMNP, le propriétaire peut ainsi déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, hors terrain, soit environ 80 % du prix d'achat. Cette mécanique permet de réduire, voire d'annuler, l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Le taux d'amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :

• Dans le neuf, il s'établit entre 3,5 % et 5,5 % par an ;
• Dans l'ancien, il varie de 3 % à 4 %, sous réserve de travaux significatifs.

Par exemple, un appartement neuf acheté 250 000 € en 2026 et loué en loyer intermédiaire ouvre droit à une base amortissable de 200 000 €. Avec un taux de 3,5 %, cela représente 7 000 € déduits chaque année des loyers perçus. Sur neuf ans, l'amortissement cumulé atteint 63 000 €, réduisant sensiblement la fiscalité locative.

Bon à savoir : jusqu'en 2027, le plafond du déficit foncier pour certains travaux de rénovation énergétique peut atteindre 21 400 € par an, contre 10 700 € habituellement. Si ce mécanisme est cumulable avec le dispositif Jeanbrun, l'amortissement du bien pourrait alors se combiner avec une imputation sur le revenu global. Le gouvernement estime que cette articulation renforcerait l'attractivité du dispositif par rapport au Pinel.

Comment bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Tout d'abord il est à noter que, bien qu'il ait été intégré à la Loi Finances 2026 et promulgué, celui-ci n'est pas encore applicable. La mise en œuvre de certaines de ses modalités concrètes dépend encore de la parution des décrets d'application, prévue pour mars 2026.

Ensuite, l'accès au dispositif Jeanbrun est strictement encadré. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le logement doit être loué vide, à usage de résidence principale ;
• L'engagement de location est fixé à neuf ans minimum ;
• Les loyers sont plafonnés, selon le niveau retenu (intermédiaire, social ou très social) ;
• Dans l'ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition sont exigés, afin d'encourager la remise sur le marché de logements dégradés ou énergivores ;

De plus, l'amortissement est plafonné annuellement, selon le niveau de loyer pratiqué. La déduction ne pourra donc pas dépasser 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an.

Investissement locatif : le dispositif Jeanbrun est-il à la hauteur ?

Avec le dispositif Jeanbrun, l'exécutif parie sur l'amortissement pour relancer l'investissement locatif et produire 50 000 logements supplémentaires par an.

Mais l'avantage fiscal reste encadré. Plafonnement de l'amortissement et réintégration des montants déduits dans le calcul de la plus-value à la revente limitent l'effet à court terme. Le Jeanbrun privilégie ainsi une logique patrimoniale, plus qu'une recherche de rendement immédiat.

Pour les professionnels du secteur, le signal va dans le bon sens, mais demeure insuffisant. Coûts élevés, accès au crédit plus contraint et exigences réglementaires continuent de peser, en particulier dans l'ancien. La capacité du dispositif à relancer durablement l'investissement locatif dépendra donc de l'intérêt des investisseurs pour ce cadre plus technique, pensé pour le long terme.

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