Fin définitive du dispositif Pinel en 2025, remontée attendue des taux d'emprunt, exigences environnementales strictes, émergence du dispositif « Relance Logement » (dit « Jeanbrun ») : l'achat en VEFA connaît de profondes mutations ces derniers temps.

L'année 2026 serait-elle enfin celle du renouveau pour le marché de l'immobilier neuf ? Comment fonctionne l'achat immobilier en VEFA en 2026, et quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Comment fonctionne un achat immobilier en VEFA en 2026 ?

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l'acquéreur achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction, auprès d'un promoteur immobilier.

Contrairement à un achat dans l'ancien, où le prix total est payé le jour de la vente, le paiement d'un logement en VEFA se réalise au fur et à mesure de sa construction. Son fonctionnement, très encadré par le Code de la construction et de l'habitation, offre de solides garanties pour l'acquéreur.

Les différentes étapes de l'achat en VEFA

1. Signature du contrat de réservation et dépôt de garantie : le contrat de réservation détaille les caractéristiques du bien à construire et précise les conditions de la vente. Il engage le vendeur et l'acquéreur, qui dispose toutefois d'un délai légal de rétractation. Au moment de la signature, un dépôt de garantie lui sera demandé.
2. Recherche et obtention du financement bancaire : le recours à l'expertise et au réseau d'un courtier en prêts immobiliers est un atout majeur pour obtenir les meilleures conditions de financement. Le contrat de réservation inclut souvent des conditions suspensives liées à l'obtention du financement.
3. Signature de l'acte de vente : il est réalisé devant notaire, et doit obligatoirement préciser certains éléments (description détaillée du logement, prix de vente, délai de livraison, règlement de copropriété, justificatifs des garanties, etc.).
4. Appels de fonds : le paiement est échelonné en plusieurs versements, selon l'échéancier d'appels de fonds prévu dans le contrat de vente.
5. Livraison du bien à l'acquéreur, une fois les travaux terminés et la visite de remise des clés réalisée.

Quels sont les avantages de l'achat en VEFA en 2026 ?

• L'achat d'un logement durable et économe en énergie : répondant aux normes de construction les plus récentes, notamment en matière de performance énergétique, il garantit un confort moderne et des coûts d'entretien réduits, sans travaux à envisager.
• Des frais de notaire réduits : ceux-ci représentent 2 % à 3 % du prix du logement neuf, contre 7 % à 8 % pour un achat dans l'ancien, soit une économie souvent supérieure à 10 000 €.
• Un logement personnalisable : l'achat en VEFA permet d'aménager et de personnaliser son futur logement (type de cuisine, agencement des pièces, peintures, équipements, finitions, etc.).
• Les aides financières et dispositifs fiscaux à disposition de l'emprunteur :
  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet d'emprunter jusqu'à 50 % du prix d'acquisition sans intérêts et sans frais de dossier, sous conditions de ressources,
  • Le Prêt Employeur (Action Logement, Pro BTP, etc.), au taux de 1 % et plafonné à 30 000 €, destiné aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés,
  • La TVA à taux réduit (5,5 %), destinée aux logements neufs situés en zone prioritaire et sous certaines conditions,
  • Le dispositif « Relance Logement » (dit « Jeanbrun »), intégré au Projet de loi de finances 2026, qui propose des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs en investissement locatif en contrepartie de loyers encadrés.
• De nombreuses garanties relatives à l'achat en VEFA :
  • La Garantie financière d'achèvement (GFA), qui assure la mise à disposition des fonds nécessaires à l'achèvement du programme immobilier, même si le promoteur se retrouve en situation de défaillance.
  • La Garantie financière de remboursement (GFR), qui assure le remboursement à l'acquéreur des sommes déjà versées en cas de non-achèvement du programme immobilier en VEFA.
  • La Garantie de parfait achèvement, qui couvre les défauts de conformité portant sur le gros œuvre.
  • La Garantie de bon fonctionnement des huisseries, canalisations, revêtements, etc.
  • La Garantie décennale et l'Assurance dommages-ouvrage (DO).

Comparaison entre achat dans l'ancien et achat en VEFA

Pour un bien acheté dans l'ancien 150 000 €, le coût total d'un emprunt sur 20 ans au taux de 3,20 % serait d'environ 53 500 €, et les frais de notaire de 12 000 €. Les coûts de rénovation et de mise aux normes nécessaires pourront facilement atteindre les 30 000 € sur toute la durée du crédit. Coût final : 245 500 €.

Pour un bien neuf acheté en VEFA au prix de 195 000 €, dont 40 % (78 000 €) financés par un PTZ, sans travaux ni rénovation à prévoir : le coût total d'un emprunt de 117 000 € au taux de 3,20 % sur 20 ans serait d'environ 41 500 €, et les frais de notaire de 4 500 €. Coût final : 241 000 €.

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Quels peuvent être les risques d'un achat en VEFA en 2026 ?

• Un prix d'achat plus élevé que dans l'ancien et difficilement négociable, supérieur de 20 % à 40 %. Cela est dû aux coûts de construction et au respect des normes actuelles en matière d'accessibilité, de sécurité et d'efficacité énergétique. Cependant, les promoteurs peuvent parfois brader leurs tarifs pour pouvoir commercialiser les derniers lots invendus.
• Les risques financiers et de conformité du bien : risques de faillite du promoteur, problèmes graves impactant la construction de l'immeuble ou présence de malfaçons par exemple. Les garanties et assurances obligatoires de la vente en VEFA permettent d'anticiper ces risques et de s'en prémunir.
• Des délais de livraison longs et parfois retardés : selon l'avancée des travaux et les potentiels retards de construction, l'impact peut être important sur les projets de l'acquéreur.

En conclusion

La vente en VEFA en 2026 présente de sérieux avantages : un logement neuf, durable et personnalisable, de nombreuses assurances et garanties permettant de protéger l'acquéreur et des aides financières attractives. Certains risques sont toutefois à prendre en compte.

Bonne nouvelle : votre courtier en crédits immobiliers pourra vous conseiller et vous accompagner dans votre projet d'achat d'un logement en VEFA : prenez contact avec nous pour en discuter !

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