Lors d’un divorce, vendre le logement n’est pas la seule option. L’un des ex-conjoints peut décider de racheter la part de l’autre pour conserver la maison familiale. Mais comment ce rachat s’organise-t-il ? Estimation, soulte, financement, frais à prévoir… Explications !

Rachat de soulte : comment estimer la valeur du bien ?

L’estimation du logement est la première étape du rachat de soulte. Elle sert de base à tous les calculs et doit donc être la plus objective possible. Les ex-conjoints peuvent chacun solliciter une ou plusieurs agences immobilières, faire intervenir un notaire ou demander une expertise en cas de litige.

Dans la pratique, la valeur retenue correspond souvent à la moyenne de ces estimations. Mais en cas de désaccord persistant sur le prix, le partage de la maison sera réglé devant la justice.

Bon à savoir : Le rachat de soulte peut être autorisé avant que le divorce ne soit prononcé, à condition que celui-ci soit à l’amiable. En effet, les époux peuvent conjointement décider des modalités et du montant de la soulte, qui seront ensuite consignés dans un acte notarié.

Comment calculer le montant d’un rachat de soulte ?

La soulte est la somme que doit verser l’ex-conjoint qui souhaite conserver le logement. Elle est calculée à partir de la valeur du bien, de la quote-part de chacun et, le cas échéant, du capital restant dû sur le crédit immobilier.

Bon à savoir : la quote-part figure dans le titre de propriété et peut être de 50/50, 60/40, 70/30… Sous le régime de la communauté, un bien acheté pendant le mariage est en principe détenu à parts égales, même si les apports ont été différents.

Sans prêt immobilier en cours, le calcul est simple. Par exemple, un bien estimé 400 000 € et détenu à 50/50 conduit à une soulte de 200 000 €.

En revanche, en présence d’un crédit, on raisonne sur la valeur nette c’est-à-dire après avoir déduit le montant du capital restant dû.

Reprenons notre exemple : 400 000 € moins 120 000 € de capital restant dû = 280 000 €.Pour une répartition 50/50, la soulte s’élève alors à 140 000 €. Ce mode de calcul permet d’intégrer la dette encore à rembourser et d’éviter que le conjoint sortant soit indemnisé comme si le bien était entièrement payé.

Comment financer le rachat de soulte ?

Le financement de la soulte repose sur la faculté du conjoint à assumer seul la charge du crédit. La conservation du prêt initial est possible, mais implique une désolidarisation du contrat pour l’ex-conjoint, et un réexamen de la solvabilité. Cette option reste marginale, car la banque peut refuser si elle estime que la capacité d’emprunt est insuffisante.

L’autre solution pour financer un rachat de soulte est de souscrire un nouveau prêt qui doit financer :

• Le montant de la soulte à verser.
• Le remboursement anticipé du prêt initial.
• Les frais de notaire liés au partage.

En revanche, ce montage entraine les couts supplémentaires suivants :

• Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) peuvent s’appliquer, dans la limite de 3 % du capital restant dus ou de six mois d’intérêts.
• La souscription d’une nouvelle garantie (hypothèque, cautionnement) pour sécuriser le financement.
• Les différents frais bancaires.

Bon à savoir : les ex-conjoints doivent régler les droits de partage, fixés à 1,10 % de la valeur totale du bien, soulte comprise. Lorsque le logement fait encore l’objet d’un emprunt, ces droits sont calculés sur la base de la valeur du bien diminuée du capital restant dû.

Rachat de soulte : pourquoi faire appel à un courtier ?

Le rachat de soulte implique souvent un financement bancaire soumis à des conditions strictes. L’intervention d’un courtier permet d’en maîtriser les différentes étapes : analyse de la faisabilité, mise en concurrence des banques, négociation des conditions et accompagnement administratif. Une assistance particulièrement utile lorsque le dossier se déroule dans un contexte de séparation difficile.

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