Vous prévoyez de vendre votre bien immobilier, mais la notion de plus-value immobilière reste floue pour vous ? Pourtant, cela peut avoir un impact important sur votre opération !
Il est nécessaire de comprendre le mécanisme de la plus-value immobilière et de ses abattements, qui permettront d’optimiser votre fiscalité.
Dans les grandes lignes, plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous serez imposé au moment de la revente. Mais dans le détail, c’est un peu plus technique : voyons ensemble comment cela fonctionne.
Quels sont les principes de la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé par un particulier lors de la vente d'un bien ou d’un titre immobilier. Son calcul est le suivant : Plus-value brute = Prix de vente net – Prix d’acquisition corrigé.
- Prix de vente net : c'est le prix de vente du bien immobilier, diminué de certains frais supportés par le vendeur (frais de diagnostics obligatoires, TVA acquittée, etc.).
- Prix d'acquisition corrigé : c'est le prix d'achat initial du bien, majoré des éléments suivants :
- Frais d'acquisition : montant réel sur justificatifs (frais de notaire, commissions d'agence, etc.) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- Dépenses de travaux : montant réel des travaux réalisés (sur justificatifs), ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Exemple de calcul
Prix d’acquisition corrigé pour un appartement acheté 145 000€ il y a 8 ans + 9 000€ de frais d’agence immobilière + 11 000€ de frais de notaire, et dans lequel ont été réalisés pour 20 000€ de travaux de rénovation : 145 000 + 9 000 + 11 000 + (145 000 x 15% = 21 750, la valeur la plus avantageuse ayant été retenue) = 186 750€.
Prix de vente net pour l’appartement revendu 205 000€, minoré de 400€ de frais de diagnostics obligatoires = 204 600€.
Plus-value brute réalisée : 204 600€ - 186 750€ = 17 850€.
L’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value nette (après application de l’abattement fiscal) est soumise à une imposition globale de 36,2 % :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19 %.
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 %.
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€.
L’abattement fiscal lié à la durée de détention
L’abattement sur la plus-value immobilière est un avantage fiscal qui permet de réduire la base imposable en fonction de la durée de détention du bien immobilier. En d’autres termes, plus le bien est conservé longtemps, moins il y aura d’impôt sur la plus-value lors de sa revente.
Cet avantage est progressif et permet, au bout d’un certain nombre d’années de détention, de s’exonérer totalement de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Attention toutefois, l’abattement distingue l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et les règles ne sont pas les mêmes :
Durée de détentionAbattement pour l'impôt sur le revenu (19 %)Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %)Jusqu'à 5 ans0 %0 %De la 6ᵉ à la 21ᵉannée6 % par an1,65 % par an22ᵉ année révolue4 % (Exonération totale après 22 ans)1,60 %De la 23ᵉ à la 30ᵉannéeExonération totale (100 %)9 % par anAu-delà de 30 ansExonération totale (100 %)Exonération totale (100 %)
Exemple de calcul
Pour la vente de notre appartement, la plus-value brute réalisée de 17 850€ est soumise aux abattements liés à sa durée de détention (8 ans) :
- Impôt sur le revenu : 17 850 – (3 ans x 6 %) = 14 637€, imposés au taux de 19 % soit 2 781,03€.
- Prélèvements sociaux : 17 850 – (3 ans x 1,65 %) = 16 966, 43€ imposés à 17,2 % soit 2 918, 23€.
Imposition finale de la plus-value nette réalisée : 2 781,03€ + 2 918,23€ = 5 699,26€.
Les exceptions et les cas particuliers
Il existe, dans certains cas, des exceptions à la règle permettant de s’exonérer totalement de l’impôt sur la plus-value immobilière :
- Vente de la résidence principale : la plus-value réalisée est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. Elle s'applique si le bien était votre résidence principale effective au jour de la vente.
- Plus-value modeste : une plus-value inférieure ou égale à 15 000€ (pour une personne seule) n’est pas soumise à l’impôt.
- En cas de succession : la durée de détention du défunt est prise en compte, ce qui permet aux héritiers de revendre le bien en bénéficiant d’un abattement plus important.
- Pour la première vente d’un logement autre que la résidence principale : exonération de la plus-value si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et réemploie le prix de cession pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
Dans tous les cas, le recours au conseil et à l’expertise d’un professionnel sera un atout majeur dans l’optimisation fiscale de votre vente immobilière.
