Souscrire à un prêt immobilier ne signifie pas simplement devoir rembourser le capital et ses intérêts.

En effet, plusieurs frais annexes s’ajoutent au coût total de votre emprunt. Les prendre en compte dès le départ vous permet d’avoir une vision claire de votre budget et de choisir le financement le plus adapté à votre situation.

Alors, que faut-il savoir sur les frais de votre crédit immobilier ? Comment sont-ils calculés ? Quelles stratégies adopter pour pouvoir les réduire ou les négocier ? Suivez le guide pour emprunter en toute sérénité, et faire baisser le coût de votre crédit immobilier !

Taux nominal vs. TAEG

Ils sont souvent comparés à tort, mais n’ont pourtant pas la même signification : il est primordial, avant toute chose, de savoir différencier le taux nominal du TAEG.

• Taux nominal : il s’agit du taux d’emprunt du prêt immobilier, c’est-à-dire le coût annuel de ses intérêts. Tout à fait négociable auprès de votre banquier, il ne constitue pourtant pas à lui tout seul le coût total de votre crédit.
• Le TAEG : il représente le coût total du crédit, en tenant compte de l'ensemble des frais que nous allons voir par la suite. Il permet ainsi de pouvoir comparer plusieurs offres de manière équitable, en y intégrant tous les frais annexes.

Les frais liés à l’acquisition

Frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas liés directement à l’emprunt bancaire, mais à l’achat du bien immobilier en lui-même. Ces frais sont composés de plusieurs éléments :

• Les droits de mutation et taxes reversés directement à l’État (80 % à 85 %),
• La rémunération du notaire (10 % à 15 %),
• Les débours pour les sommes restantes, c’est-à-dire les frais administratifs.

Le montant des frais de notaire dépend de la nature du bien acheté : 7 % à 8 % pour un bien de plus de 5 ans, ou 2 % à 3 % pour un bien neuf (VEFA ou construction récente).

Ils ne sont généralement pas inclus dans le montant du prêt immobilier, et doivent donc être prévus en apport personnel par l’acheteur. Difficilement négociables auprès du notaire, ils peuvent pourtant être réduits en dissociant les éléments mobiliers du prix de vente.

Frais d’agence immobilière

Ils correspondent à la rémunération de l’agence immobilière (ou d’un mandataire) pour les services qu’elle rend dans le cadre de la vente d’un bien immobilier : prospection, estimation du bien, mise en valeur, publications d’annonces, visites, négociation, suivi du compromis et de l’acte, etc.

Ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, selon les termes du mandat. Globalement, la fourchette varie entre 3 % et 10% du prix de vente, en fonction de la valeur du bien et de sa zone géographique.

Les frais liés au crédit immobilier

Les honoraires de courtage

Il s’agit de la rémunération perçue par un courtier pour son travail d’intermédiation entre l’emprunteur et les établissements de crédit.

Le courtier accompagne son client et lui permet de bénéficier des meilleures conditions de crédit (taux, assurance, garanties, etc.), à constituer son dossier d’emprunt et à le négocier auprès des banques.

Frais de dossier

Incontournables lors d’un emprunt immobilier, les frais de dossier représentent le premier coût à anticiper. Ils correspondent à la rémunération perçue par la banque pour l’étude du dossier de financement.

Selon les banques, ils varient entre 0,5 % à 1,5 % du montant emprunté, avec un minimum et un plafond. Dans la pratique, les frais de dossier sont assez facilement négociables, en y incluant souvent des contreparties.

Frais de garantie

La banque exige systématiquement la mise en place d’une garantie, afin de se protéger en cas de défaillance de remboursement.

Selon les cas, cette garantie peut prendre plusieurs formes :

• L’hypothèque (1,5 % à 2 % du montant emprunté) : elle est inscrite sur le bien immobilier acheté et permet à la banque, en cas d’impayé, de le faire saisir pour récupérer les sommes dues. En cas de revente du bien avant l’échéance du crédit, des frais de mainlevée seront à régler (0,3 % à 0,6 % du capital garanti) pour lever l’hypothèque.
• La caution : moins onéreuse, la caution repose sur une société de cautionnement mutuel, se portant garante du remboursement du prêt en contrepartie du versement d’une commission de caution par l’emprunteur.
• L’hypothèque légale de prêteur de deniers : l’hypothèque légale de prêteur de deniers fonctionne comme une hypothèque classique, mais se limite à l’achat d’un bien immobilier déjà construit.Elle exclue donc le financement d’un achat sur plan (VEFA), d’une construction, d’un terrain nu ou de travaux de rénovation.

L’assurance emprunteur immobilier

Indispensable, l’assurance emprunteur représente l’un des budgets les plus importants d’un crédit immobilier : jusqu’à 30% de son coût total ! Elle protège à la fois la banque et l’emprunteur, en prenant en charge le remboursement du capital en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

En moyenne, les cotisations d’assurance varient entre 0,15% et 0,50% du capital emprunté, mais peuvent grimper à plus de 1% en fonction de certains facteurs : montant emprunté, durée du crédit, âge de l’emprunteur, état de santé, activité professionnelle, etc.

Pour déterminer le coût réel d’une assurance emprunteur, on se réfère communément au Taux Annuel Effectif d’ssurance (TAEA). Son calcul est simple : TAEA = TAEG avec assurance - TAEG hors assurance.

L’assurance groupe, proposée par la banque prêteuse, peut être  déléguée au profit d’une assurance individuelle souscrite auprès d’un autre assureur, souvent bien moins chère et sur-mesure. Grâce aux dernières réformes législatives, il est désormais possible de renégocier ou de changer d’assurance emprunteur pour réduire le coût global de son crédit immobilier.

En cas de remboursement anticipé

Lorsque vous décidez de rembourser votre crédit immobilier avant son terme, que ce soit à la suite d’une revente du bien, d’un rachat de crédit ou d’une rentrée d’argent, la banque peut vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais compensent le manque à gagner pour l’établissement prêteur, qui ne percevra plus les intérêts prévus jusqu’à la fin du prêt.

Le montant des IRA est strictement encadré par la loi : elles ne peuvent pas dépasser 3% du capital restant dû, ou 6 mois d’intérêts selon le montant le plus faible des deux. Bien négociés, ils peuvent être exonérés en totalité ou en partie.

En résumé

• Le taux nominal ne représente que le coût des intérêts d’emprunt, alors que le TAEG tient compte de l’ensemble des coûts du crédit.
• Les frais de dossier sont généralement négociables, alors que les frais de garantie sont souvent fixes selon les cas.
• L’assurance emprunteur est indispensable, mais modulable. Bien choisie, elle peut réduire considérablement le coût global de votre crédit immobilier.
• Les frais de notaire, contrairement aux idées reçues (et à leur nom), reviennent en grande partie à l’État.
• Les frais de remboursement anticipé ne doivent pas être oubliés. Certaines banques acceptent encore de les négocier.

De nombreuses options de financement sont possibles, en fonction des banques et des types de modulations apportées. Pour vous guider dans ces démarches, faire appel à l’expertise de votre courtier en prêts immobiliers reste la solution la plus efficace pour réduire le coût total de votre emprunt.