Alors que l'année 2025 vient de s'achever sur une note de stabilisation du marché de l'immobilier, mis à mal après deux années de turbulences et de fortes hausses des taux d'emprunt, les préoccupations des investisseurs français sont déjà tournées vers 2026.
Ce fragile équilibre instauré en 2025 va-t-il perdurer ? Les signaux économiques sont-ils favorables, et quels seront les facteurs clés qui orienteront les taux immobiliers en 2026 ?
Faisons le point sur les prévisions de taux de crédits immobiliers pour 2026, les facteurs économiques déterminants à suivre et leur impact sur la capacité d'emprunt des Français.
Panorama des taux d'emprunt immobilier en janvier 2026
Après des pics à plus de 4 % en 2023 suivis d'une baisse progressive en 2024, les taux d'emprunt immobilier se sont maintenus à des niveaux plus équilibrés en 2025 : ni réellement bas aux yeux des emprunteurs, ni trop dissuasifs non plus.
Début janvier 2026, les taux moyens oscillent, selon leurs durées, autour des :
- 3,13 % sur 15 ans
- 3,25 % sur 20 ans
- 3,35 % sur 25 ans.
Souhaité par les banques, désireuses de maintenir leur offre de crédits tout en protégeant leurs marges, cet équilibre s'explique par deux facteurs :
La posture prudente de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui cherche un point d'équilibre entre lutter contre une éventuelle reprise de l'inflation et conserver des conditions favorables au marché du crédit immobilier, en maintenant son taux directeur à 2,15 % depuis juin 2025.
Une hausse contenue des taux obligataires français en 2025, malgré la crise politique et budgétaire. L'OAT 10 ans, indice de référence pour les emprunts à long terme, s'évaluait autour des 3,50 % en décembre 2025, après avoir commencé l'année autour des 3,10 %.
Quels sont les facteurs clés qui dicteront la tendance des taux d'emprunt immobilier en 2026 ?
1. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE)
Les décisions de la BCE sont déterminantes dans l'évolution des taux de crédit immobilier en 2026.
Après sa politique de prudence actuelle, si la BCE adopte une posture plus sévère sur sa politique monétaire en 2026, les taux d'emprunt pourraient augmenter. Sans réduction significative de ses taux directeurs (comme cela pourrait être le cas en cas de baisse rapide de l'inflation par exemple), une baisse importante des taux immobiliers ne sera probablement pas à envisager.
2. Les marchés obligataires et les OAT françaises
Les Obligations Assimilables au Trésor (OAT) jouent un rôle déterminant dans l'évolution des taux d'intérêt appliqués par les banques, car ils correspondent au taux fixe auquel l'État Français se finance sur le long terme : plus l'État emprunte cher, plus les banques doivent fixer des taux élevés pour maintenir leur marge. En 2025, l'OAT 10 ans a augmenté jusqu'à dépasser les 3,50 % en fin d'année, signe de la méfiance des marchés envers les finances et les politiques budgétaires françaises.
Historiquement, les taux d'emprunt immobilier sont plus élevés que ceux des obligations d'État. Mais en 2025, une situation paradoxale s'est installée : les taux ont été, en moyenne, inférieurs à ceux de l'OAT 10 ans. Une situation qui n'est pas rentable dans la durée pour les banques, et qui pourrait annoncer une hausse progressive des taux d'emprunt immobilier en 2026.
L'instabilité politique et budgétaire française
L'instabilité politique en France, qu'il s'agisse du maintien en place d'un gouvernement ou de l'échéance d'une future élection présidentielle, est un facteur influent sur le cours des obligations d'État à long terme. L'incertitude budgétaire pour l'année à venir, la faible croissance en 2025 (+0,4 %, source : Banque de France), un déficit public équivalent à 5,4 % du PIB et qui contraindrait l'État à emprunter plus sont autant d'éléments susceptibles de dégrader davantage la note financière de la France, et par conséquent la confiance des marchés financiers.
Le contexte géopolitique
Les banques françaises, pour la plupart d'échelle internationale, seront inévitablement impactées par les évolutions macroéconomiques et géopolitiques à venir sur l'année 2026.
Les évènements, conflits ou tensions commerciales au niveau mondial (guerre en Ukraine, conflit israélo-palestinien, guerres commerciales via les droits de douane, etc.), sont autant de facteurs pouvant influencer l'évolution des taux d'intérêt en France en 2026. Plus récemment, le renversement du pouvoir au Vénézuéla par les États-Unis, la pression mise sur le régime iranien par les manifestations populaires, ou encore les velléités d'annexion du Groenland par le président Donald Trump, touchent des pays stratégiques en termes de positionnement géopolitique et de production d'énergie.
Si elles l'estiment nécessaire, les banques pourraient ainsi décider d'intégrer une prime de risque dans leurs barèmes de taux immobilier.
Le positionnement des banques
Entre 2023 et 2025, l'accès au crédit a été freiné à des niveaux historiquement bas, les banques ayant été contraintes à une stratégie sélective concentrée sur les meilleurs profils d'emprunteurs : revenus stables, apport personnel conséquent, endettement strictement limité à 35 %. Les primo-accédants, souvent moins solides financièrement, pourraient toutefois bénéficier de conditions plus favorables en 2026, si la stabilisation des taux se poursuit.
Le crédit immobilier reste un produit d'appel pour les banques : une fois les bons profils captés et fidélisés sur le long terme, elles peuvent ensuite leur proposer d'autres produits plus rentables (assurances, crédits à la consommation, placements, etc.). Après avoir consenti à rogner sur leurs marges pendant plusieurs années, les banques pourraient être tentées, en cas de stabilisation des OAT, à revaloriser progressivement leurs taux de crédit afin de restaurer leur rentabilité.
3. Les scénarios pour 2026, entre optimisme et vigilance
Les analyses des différents acteurs du crédit immobilier tablent sur une hausse, progressive et modérée, des taux d'emprunt immobilier en France en 2026. Pour autant, plusieurs scénarios peuvent se dessiner :
Une remontée modérée des taux en 2026, qui reste le scénario le plus probable. Conjugués à une stabilisation des OAT, à une inflation modérée et à une politique plus restrictive de la part de la BCE, les taux immobiliers pourraient augmenter de +0,20 % à +0,40 % suivant leurs durées.
Un scénario de légère baisse des taux en 2026, plus optimiste, de -0,10 % à -0,30 %. Ce scénario repose sur une maîtrise de l'inflation, un assouplissement des règles d'accès au crédit et une politique monétaire accommodante de la BCE, si les conditions économiques le permettent.
Une forte hausse des taux en 2026, scénario plus pessimiste, de +0,50 % à +0,80 %. Ce scénario serait dû à une hausse du risque souverain français (instabilité politique, absence de budget, dégradation de la note de risque), ou à des évènements d'ordre géopolitique ou macroéconomique de grande ampleur.
4. L'impact concret sur la capacité d'emprunt et le pouvoir d'achat immobilier des Français
L'évolution des taux d'emprunt est le facteur le plus impactant sur la demande et les prix de l'immobilier. Sur 20 ou 25 ans en effet, une augmentation de quelques dixièmes de points engendre des coûts supplémentaires de plusieurs milliers d'euros, et réduit d'autant le pouvoir d'achat immobilier des ménages français.
Entre 2023 et 2025, les chiffres sont frappants : la hausse des taux de 1 % à plus de 4 % a réduit le volume de transactions immobilières de plus de 40 % !
À titre d'exemple, le coût total d'un crédit de 200 000 € sur 20 ans à 3 % d'intérêts est de 66 208 €, pour des mensualités de 1 109 €. À 3,40 % d'intérêts, le coût total passe à 75 921 €, pour des mensualités de 1 150 €.
Autre exemple : pour des mensualités maximales de 900 € /mois (en atteignant les 35 % d'endettement) sur 20 ans au taux de 3 %, un emprunteur a un pouvoir d'achat immobilier de 162 280 €. Avec un taux de 3,40 %, son pouvoir d'achat immobilier diminue à 156 567 €, soit quasiment 6 000 € de moins.
Pour estimer précisément votre budget, utilisez notre calculatrice de capacité de prêt immobilier.
En conclusion : faut-il se lancer maintenant ou attendre 2027 ?
L'évolution des taux d'emprunt immobilier n'est pas qu'une simple donnée financière : elle influence directement la psychologie des acheteurs, leur capacité de financement et donc la dynamique des transactions et du marché immobilier en général.
Historiquement, une posture attentiste (comme le report d'un projet d'achat immobilier sur quelques années supplémentaires) a rarement été une stratégie efficace : si les taux d'emprunt fluctuent, les prix de l'immobilier, eux, baissent rarement, bien au contraire. Des taux d'intérêt légèrement supérieurs seront donc compensés dans la durée par un prix d'achat au m² plus bas aujourd'hui qu'il ne le sera dans 5 ou 10 ans. Et en cas de baisse significative, une renégociation de taux sera envisageable auprès de votre établissement bancaire.
Les analystes financiers sont unanimes : il ne faut pas s'attendre à une baisse spectaculaire des taux en 2026, mais plutôt à une légère hausse. Il est important pour les futurs acquéreurs d'anticiper ces évolutions : des taux supérieurs de +0,5 point réduisent en moyenne leur capacité d'achat de 5 % à 6 %.
Pour conclure : en immobilier, il n'est jamais trop tôt pour investir. Votre courtier en crédits immobiliers pourra définir avec vous la meilleure stratégie d'investissement immobilier à envisager.
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