En 2024, les passoires thermiques représentaient plus de 5,2 millions de logements, soit 17 % des résidences principales en France. Et depuis quelques temps, elles inondent le marché de l’immobilier…
Résignés par une règlementation de plus en plus sévère et des coûts d’entretien qui s’envolent, de nombreux propriétaires cherchent à se séparer de ces logements devenus trop énergivores, quitte à les vendre à prix bradés. Une aubaine pour les investisseurs ? Ça se discute.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique, et pourquoi sont-elles sur le marché ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements français selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de CO₂, de la classe A pour les plus économes vers la classe G pour les plus énergivores. Les logements considérés comme passoires thermiques sont donc les moins bien notés, classés de F à G.
La loi Climat et Résilience interdit désormais la mise à la location de ces logements suivant un planning précis :
- Depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G,
- Dès 2028 pour ceux classés F,
- Dès 2034 pour ceux classés E.
S’ils veulent continuer à percevoir un loyer, beaucoup de propriétaires bailleurs doivent donc se tourner vers de lourds travaux de rénovation énergétique. Mais face à des tarifs élevés et parfois décourageants, certains d’entre eux finissent par mettre en vente leur bien immobilier, quitte à le céder en dessous du prix du marché…
Opportunités : quels sont les arguments en faveur des passoires thermiques ?
Leur prix d’achat attractif
Un logement considéré comme passoire thermique est proposé à un prix d’achat nettement inférieur à celui d’un logement bien classé, avec une décote moyenne d’environ 15 %.
Selon le site meilleursagents.com, un logement classé G se vend en moyenne 458 €/m² de moins qu’un bien classé D !
Le potentiel de plus-value à la revente
Une fois les travaux de rénovation effectués, les investisseurs peuvent s’attendre à une plus-value significative à la revente, bien que celle-ci dépende de l’ampleur des travaux et du nombre de classes énergétiques gagnées.
Selon une étude du site hellowatt.fr, une rénovation permettant de passer d’une classe F à une classe B peut générer un gain de +30 % sur la valeur du bien.
Une rentabilité locative élevée
La rentabilité locative d’un logement rénové est, elle aussi, plus élevée que lors de l’acquisition d’un bien ne nécessitant pas de travaux. L’investissement est même parfois rentable dès la première année.
Bien évidemment, cela dépend essentiellement du prix d’achat et du montant total des travaux réalisés.
Les aides financières de l’État
Afin de lutter efficacement contre les passoires thermiques, l’État a mis en place plusieurs mesures d’aides et incitations financières.
Ces aides permettent de réduire considérablement le coût total des travaux de rénovation :
- Le dispositif MaPrimeRénov’ : c’est le principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique en France, accessible à tous les propriétaires de logements en résidence principale (occupants ou bailleurs) ;
- Les certificats d’économie d’énergie (CEE), proposés par les fournisseurs d’énergie eux-mêmes ;
- La prime « Coup de pouce chauffage » ;
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), accessible sans condition de ressources,
- La TVA à taux réduit, en fonction du type de travaux réalisés ;
- Le dispositif « loi Denormandie », qui encourage la rénovation de logements anciens destinés à la mise en location.
En plus de ces dispositifs, des aides locales peuvent être proposées par les régions ou les communes. Le site du gouvernement vous permet de savoir auxquelles vous pouvez prétendre.
Le risque financier : quels sont les freins à ne pas sous-estimer ?
Le coût et les aléas des travaux de rénovation
Investir dans une passoire thermique implique un défi majeur : le poids financier des travaux, souvent très élevé malgré les aides de l’État. Mal anticipés, ces coûts peuvent rapidement anéantir la rentabilité du projet, d’autant que de mauvaises surprises sont fréquentes une fois le chantier lancé (électricité à refaire, problèmes d’humidité, planchers fragilisés, etc.).
Pour limiter les risques, il est essentiel d’obtenir des devis précis auprès de professionnels certifiés, de prévoir une marge de 15 à 20 %, et de se faire accompagner par un expert capable d’identifier en amont des défauts invisibles à un non-initié.
Les contraintes administratives et les contraintes de temps
Sans loyers, pas de rentabilité. La rénovation d’une passoire thermique en vue de sa mise en location doit donc se réaliser rapidement, pour pouvoir rester rentable. Mais dans les faits, la durée des travaux n’est jamais garantie à l’avance…
D’autres contraintes administratives sont à prévoir : obtention d’un permis de construire, tenue d’une comptabilité, obtention d’un nouveau DPE après travaux, etc. En cas de revente, l’impôt sur la plus-value immobilière est lui aussi à prendre en compte dans le calcul de rentabilité (jusqu’à 36% pour les résidences secondaires et locatives).
Quelles sont les clés pour réussir votre investissement dans une passoire thermique ?
Avoir une solide stratégie d’investissement
Disposer d’une stratégie solide et détaillée est la clé du succès :
- Négociation du prix de vente,
- Maîtrise des frais d’acquisition (frais d’agence immobilière, frais de notaire, frais bancaires),
- Estimation et chiffrage précis des travaux,
- Accompagnement par des professionnels,
- Recherche d’un financement adapté,
- Recherche des dispositifs d’aide de l’État,
- Anticipation des imprévus,
- Anticipation de la fiscalité, etc.
L’importance du DPE
Le DPE est obligatoire pour la vente ou la mise en location d’un logement. Il s’agit d’un véritable baromètre de la qualité énergétique du bien immobilier, et de l’importance des travaux à y entreprendre : votre stratégie doit reposer sur les informations qu’il procure.
Se faire accompagner par des professionnels
Pour conclure, investir dans une passoire thermique peut être une très bonne affaire à condition de ne rien laisser au hasard, car de nombreux imprévus peuvent fragiliser la rentabilité de votre projet.
La clé du succès est bien évidemment de se faire accompagner par des professionnels reconnus, tout au long de la rénovation du logement : mettre leur expertise de votre côté sera un atout de choix dans la réussite de votre investissement.