Pour soutenir l’accession à la propriété et encourager la rénovation énergétique, la loi de finances pour 2025 introduit une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit sur les dons familiaux. Un dispositif qui permet de transmettre un capital à ses enfants, pour l’achat ou les travaux d’une résidence principale. Explications.
Une exonération exceptionnelle jusqu’en 2026
Depuis le 15 février 2025, parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles et tantes sans enfants peuvent donner jusqu’à 100 000 € à leurs descendants, sans être imposés. Le montant des dons est plafonné à 300 000 € par bénéficiaire.
Cette mesure, encadrée par l’article 790 A bis du Code général des impôts, est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Une période de près de deux ans donc pour bénéficier de cette exonération exceptionnelle.
Cumulable avec les abattements existants
Autre bonne nouvelle, cette exonération est indépendante des dispositifs existants. Autrement dit, ce mécanisme est cumulable avec :
- Le don familial d’argent, exonéré jusqu’à 31 865 €, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé.
- L’abattement réalisé en ligne directe d’un montant de 100 000 €, applicable aux donations et successions.
Par exemple, un enfant peut recevoir jusqu’à 231 865 € d’un seul parent sans payer de droits, d’ici fin 2026, à condition de respecter les règles propres à chaque don. Mais si on va plus loin, avec la mobilisation de ses deux parents et quatre grands-parents, il peut recevoir jusqu’à 691 190 €. Un montant qui peut grimper si des arrière-grands-parents ou oncles et tantes sans enfants participent à l’effort.
Bon à savoir : La loi ne prévoit aucune condition d’âge pour bénéficier de ce dispositif, contrairement aux dons familiaux classiques.
Quelles sont les conditions à remplir ?
Pour profiter de ce coup de pouce fiscal, certaines conditions strictes sont appliquées. En effet, les fonds doivent être utilisés dans un délai de six mois, exclusivement pour :
- Acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) destiné à être la résidence principale du bénéficiaire. À noter que la construction par le donataire n’est pas considérée comme un achat en VEFA.
- Financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, à condition qu’ils soient éligibles à MaPrimeRénov’.
- Réaliser un investissement locatif. Le bénéficiaire peut louer le logement à condition qu’il constitue la résidence principale du locataire (hors membre du foyer fiscal).
Enfin, le logement doit être conservé pendant au moins cinq ans à compter de l’achat ou de la fin des travaux.
Bon à savoir : L’exonération ne s’applique pas pour les dépenses qui ont permis de bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’emploi à domicile, d’une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu, ou de MaPrimeRenov.
Comment déclarer le don familial ?
Même si la donation est exonérée d’impôt, elle doit être déclarée au fisc via le formulaire Cerfa 2735, dans un délai d’un mois à partir de la date du don. Lors de la déclaration, il convient de cocher la case relative à l’article 790 A bis.
Cette démarche peut également être effectuée en ligne, depuis l’espace particulier sur le site des impôts à la rubrique « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ». Un justificatif de dépôt est fourni immédiatement.
Une mesure avantageuse…
Ce dispositif exceptionnel répond à plusieurs objectifs. En effet, les donateurs peuvent anticiper et préparer leur succession tout en limitant la pression fiscale. Quant aux bénéficiaires, ce don exonéré est une aubaine ! Ils pourront obtenir un financement dans de meilleures conditions et concrétiser leur projet immobilier.
En parallèle, l’État voit cette mesure comme un levier pour relancer la construction et la rénovation énergétique, secteur en difficulté ces derniers mois. Mais c’est aussi une réponse à la fin progressive du dispositif Pinel dont l’objectif était d’encourager l’investissement locatif et la construction de logements respectueux des normes environnementales.
…Mais attention aux risques de remise en cause !
Comme tout avantage fiscal, il convient de respecter strictement les conditions. En effet, l’administration fiscale peut annuler l’exonération, ce qui implique le paiement rétroactif des droits de donation assortis d’intérêts de retard.
Par exemple, l’exonération sera remise en cause si :
- Les fonds n’ont pas été utilisés dans les six mois pour un achat ou des travaux éligibles,
- Le logement est revendu, quitté ou loué à un proche avant cinq ans.
- Les travaux ont bénéficié d’un autre avantage fiscal incompatible.
Il est donc essentiel de conserver toutes les preuves comme l’acte d’achat, les factures ou encore les attestations de travaux.
L’exonération temporaire des dons familiaux représente une opportunité patrimoniale à condition de bien anticiper. Avec une échéance fixée au 31 décembre 2026 et sans certitude de prolongation, le compte à rebours est lancé. Pour optimiser ce dispositif, il reste préférable de consulter un notaire ou un conseiller patrimonial pour sécuriser la donation et éviter un redressement !