2025 marque la fin du Pinel. Pour autant, les opportunités de défiscalisation dans l’immobilier ne manquent pas. En effet, les alternatives en vigueur reposent sur des mécanismes plus ciblés et une valorisation sur le long terme. Alors, quelles stratégies adopter pour conjuguer rentabilité et avantage fiscal ? On fait le point.
Loc’Avantages : soutenir l’accès au logement
Pensé comme un levier à la fois fiscal et social, Loc’Avantages permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 65 % des loyers perçus.
- Pour qui : les particuliers souhaitant un revenu locatif régulier, avec un bonus fiscal à la clé.
- Avantages : réduction imputable à l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 000 € par an (plafonnement des niches fiscales), loyers sécurisés via l’intermédiation locative.
- Conditions : convention avec l’ANAH, engagement de location nue d’au moins six ans, respect des plafonds de loyers et de ressources, logement classé DPE A à E uniquement.
- Limites : rendement limité du fait des loyers encadrés, non cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Reconduit jusqu’en 2027, Loc’Avantages s’applique à des logements anciens sur l’ensemble du territoire, sans contrainte de zonage.
Denormandie : rénover pour défiscaliser
Le dispositif Denormandie reprend les principes du Pinel en les appliquant à l’ancien. Il permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du coût de l’opération à condition de rénover un bien dans une commune éligible (Action cœur de ville, ORT).
- Pour qui : les investisseurs habitués aux travaux de rénovation et de réhabilitation de logements anciens.
- Avantages : réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans, prix d’achat souvent attractif, potentiel de revalorisation.
- Conditions : travaux représentant 25 % du coût total de l’opération incluant la rénovation énergétique, respect des plafonds de loyer et de ressources.
- Limites : sélection rigoureuse des biens, suivi technique du chantier, zonage contraint.
Le dispositif Denormandie s’applique dans la limite de 300 000 € d’investissement (et 5 500 €/m²), soit une économie d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. Il constitue une alternative intéressante pour les investisseurs prêts à s’impliquer dans la revalorisation de l’habitat ancien.
LMNP : optimiser la fiscalité
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre un régime fiscal avantageux. En optant pour le régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges et d’amortir la valeur du bien, ce qui réduit, voire neutralise, l’imposition sur les loyers perçus.
- Pour qui : les investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité, sans contraintes de zonage ni plafonds.
- Avantages : fiscalité allégée, charges déductibles, amortissement du bien, souplesse de gestion.
- Conditions : location meublée, recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer.
- Limites : depuis 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, réglementation plus stricte pour la location courte durée.
Le LMNP reste une solution pertinente pour l’investissement locatif avec une fiscalité maîtrisée, accessible aussi bien aux investisseurs aguerris que débutants.
Loi Malraux : défiscaliser en valorisant le patrimoine ancien
La loi Malraux permet une réduction d’impôt sur les travaux réalisés dans des immeubles classés (secteurs sauvegardés, SPR…). Le taux varie de 22 à 30 % selon la zone, sur un plafond de 400 000 € sur 4 ans.
- Pour qui : les contribuables fortement imposés souhaitant investir dans du patrimoine ancien à restaurer.
- Avantages : réduction d’impôt élevée, hors plafonnement global des niches fiscales, valorisation patrimoniale à long terme.
- Conditions : travaux contrôlés par les Bâtiments de France, location nue obligatoire pendant 9 ans.
- Limites : montage complexe, budget élevé, durée d’opération longue.
En 2025, la loi Malraux reste un dispositif d’exception, alliant défiscalisation et stratégie patrimoniale, à condition d’accepter un horizon d’investissement long.
Déficit foncier « boosté » : un levier temporaire pour rénover l’ancien
Afin d’inciter les bailleurs à rénover les passoires thermiques, le plafond annuel du déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025. Cette mesure vise les travaux permettant de reclasser un logement E, F ou G en classe A, B ou C.
- Pour qui : les bailleurs déjà propriétaires de logements à rénover ;
- Avantages : déduction immédiate sur le revenu, valorisation énergétique du bien ;
- Conditions : location nue pendant 3 ans, requalification énergétique validée, respect du calendrier fiscal ;
- Limites : nécessite des revenus fonciers, échéance fixée à décembre 2025.
Il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal spécifique, mais d’un aménagement temporaire du droit commun. Une opportunité efficace pour rénover un bien en dehors des cadres classiques tout en allégeant son imposition.
Post-Pinel : des opportunités à saisir
La fin du Pinel ne signe pas l’arrêt de la défiscalisation dans l’immobilier locatif. Le cadre fiscal évolue, privilégiant désormais des approches plus sélectives, axées sur la rénovation de l’ancien et la dimension sociale. Investir dans la pierre reste pertinent, à condition de repenser sa stratégie et de s’inscrire dans une logique de valorisation patrimoniale à long terme.