La pierre, sempiternelle valeur refuge pour les Français en 2025 ? Pour une large majorité – 67%, la réponse est oui, encore et toujours (1). Quant à l’immobilier locatif, il s’octroie une place singulière puisque 33% des acheteurs investissent sur le créneau (2). Mais lorsque vient le moment d’acquérir un bien pour le mettre en location, plusieurs questions se posent : où investir ? Quelles sont les villes qui affichent le rendement locatif le plus intéressant ? Quelles sont les typologies de biens à considérer ?
Pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif a toujours la cote
Pour quelles raisons les chiffres sur l’immobilier locatif le positionnent toujours en bonne place des intentions d’investissement des Français ? Car si un tiers des acheteurs sont des investisseurs, ce n’est pas sans raison.
Entre la constitution d’un patrimoine à céder ou à transmettre, la possibilité de compléter ses revenus immédiatement comme à la retraite, le fait de profiter d’avantages fiscaux, les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont légion.
Mais d’autres atouts existent. Les loyers perçus financent en partie voire en totalité la mise de départ. Autre avantage de taille : l’immobilier se révèle être une catégorie d’investissement plus sûre que d’autres et qui offre une large palette de supports. Les dispositifs comme les typologies de biens sont en effet multiples et s’adaptent aux objectifs de chaque investisseur, qu’il s’agisse d’investissements directs ou indirects. Location de meublé de tourisme, location nue traditionnelle, investissement en résidences de services, pierre-papier… Et cerise sur le gâteau : la rentabilité peut être des plus conséquentes.
Le palmarès des villes où investir : les villes de taille moyenne en tête du classement
Alors, quelles sont les villes qui affichent le meilleur rendement locatif ? Est-il préférable de cibler les grandes métropoles ou les villes de tailles moyennes ?
Sur ces questions, la FNAIM – Fédération nationale de l’immobilier – a rendu son verdict. L’union des syndicats des professionnels de l’immobilier a compilé les chiffres issus des réseaux d’agences et de sites d’annonces – entre autres – pour établir le classement de celles qui génèrent la plus forte rentabilité brute ( 3).
Ce classement délivre un premier enseignement : si les grandes villes que sont Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Lille ou encore Bordeaux présentent une rentabilité brute annuelle toujours intéressante, puisqu’elle est comprise entre 3,5% et plus de 5%, ce sont bien les villes de taille moyenne qui raflent la mise.
Car parmi les 70 villes passées à la loupe, celle qui arrive largement en tête est Saint-Etienne, avec une rentabilité locative annuelle qui dépasse les 10%. Ce classement met en avant d’autres villes de taille moyenne à la forte rentabilité comme à Mulhouse (8,7%), Perpignan (8%), Limoges (7,5%), Tourcoing (7,3%) Le Mans (7,1%), Cholet (6,9%), Clermont-Ferrand (6,7%) mais aussi Niort (6,6%) ou encore Pau (6,4%).
Une première bonne nouvelle pour les investisseurs : ce classement, le dernier disponible actuellement, a été établi à la fin du premier semestre 2024, sur fond de taux d’intérêt plus élevés qu’actuellement. C’est une bonne nouvelle puisque les taux d’emprunt ont diminué depuis et les loyers ont dans le même temps augmenté. La rentabilité locative de ces villes s’en trouve mécaniquement meilleure.
Une deuxième bonne nouvelle ? Le choix est vaste concernant les villes dans lesquelles l’investissement locatif demeure intéressant. En retenant uniquement celles dont la rentabilité dépasse les 4% voire tutoient les 6%, près d’une dizaine se classent en bonne position : Orléans, Metz, Argenteuil, Amiens, Tours, Brest, Toulon, le Havre, Grenoble, Reims…
Les critères à prendre en compte pour investir, les typologies de biens à considérer
Bien entendu, la seule rentabilité brute annuelle ne peut guider un choix d’investissement, même si cela l’aiguille correctement. Pour réaliser un investissement rentable, plusieurs critères doivent être pris simultanément en considération.
Au côté du prix d’achat au m² et du montant des loyers, d’autres facteurs s’appréhendent : la demande locative, le taux de vacance, le dynamisme économique et démographique ou encore la présence d’établissements d’enseignement supérieur de même que le réseau de transports.
Quant à savoir quel est le bien idéal sur lequel investir, il n’existe pas de réponse unique. Qu’il s’agisse d’une chambre étudiante, d’un studio, d’un appartement de deux-pièces ou d’une maison de trois chambres, chacun présente des avantages et des contraintes respectifs.
Un studio présente par exemple l’intérêt d’afficher un montant de loyer possiblement élevé mais un turnover possiblement élevé également, puisqu’il s’adresse à des étudiants et jeunes actifs essentiellement.
Un appartement T3 bénéficie d’une forte demande locative, il s’adresse plutôt à des locataires qui souhaitent rester dans les lieux, sur un cycle relativement long, mais présente une rentabilité moindre qu’un studio. Autre possibilité : investir dans une maison. Cela nécessite certes une mise de départ conséquente mais présente en contrepartie des atouts. La demande est forte pour cette typologie de biens et l’investissement est sécurisé dans la mesure où les locataires ont tendance à s’inscrire dans la durée.
Avec de nombreuses villes de taille moyenne qui génèrent une rentabilité brute élevée, les possibilités d’investissement locatif sont nombreuses partout en France. Studio, T2, T3 ou maison, là encore, l’investisseur bénéfice d’un choix large.
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Sources