Vous pensez que la garantie décennale ne s’applique qu’aux professionnels du bâtiment ? En réalité, les particuliers qui réalisent des travaux importants sur leur logement ont tout intérêt à en souscrire une.
En tant que particulier, vous pensez être exempté de l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile décennale ? Les tribunaux peuvent être amenés à requalifier les vendeurs particuliers ayant entrepris des travaux conséquents sur un bien immobilier en constructeurs. Résultat ? Lorsque des dommages apparaissent à la suite des travaux réalisés, leur responsabilité peut être engagée au profit des acheteurs au titre de la garantie décennale.
Garantie décennale du particulier : ce que dit la loi
Comme bon nombre de particuliers, vous pensez que l’obligation d’être couvert par une assurance au titre de la garantie décennale ne pèse que sur les professionnels ? L’article 1792 du Code civil prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages […] qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou […] le rendent impropre à sa destination ».
Or, ce texte fait référence à un « constructeur », et non uniquement à un professionnel du bâtiment. L’article 1792-1 vient d’ailleurs préciser ce que recouvre la désignation de constructeur, qui inclut notamment « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Le maître d’ouvrage, même particulier, peut donc être tenu responsable en cas de dommages survenus sur un bien immobilier vendu à un tiers.
L’assurance en responsabilité civile décennale, qui permet de prendre en charge les dommages faisant suite à la réalisation de travaux, doit obligatoirement être souscrite par « les constructeurs professionnels et les particuliers qui construisent pour eux-mêmes », comme le rappelle le site service-public.fr. Néanmoins, cette obligation n’est assortie d’aucune sanction lorsqu’une personne physique construit un logement pour lui-même, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.
Bon à savoir : pour les professionnels du bâtiment, l’absence d’assurance décennale est sanctionnée par une amende de 75 000 € et/ou une peine d’emprisonnement de 6 mois.
Pourquoi souscrire une garantie décennale en tant que particulier ?
Malgré cette absence de sanction pour les particuliers, la garantie décennale n’est pas à négliger. Au contraire, être assuré permet d’être couvert en cas de dommages résultant d’un projet d’auto-construction, de travaux d’agrandissement, d’une surélévation, de la rénovation d’un bâtiment ancien, de la suppression d’un ou plusieurs murs porteurs ou encore de la construction d’un mur de soutènement.
Attention : pour être effective, la garantie décennale doit être souscrite avant le début des travaux.
En l’absence d’assurance décennale, les particuliers qui ont vendu un bien immobilier dans lequel ils ont effectué des travaux d’importance peuvent être amenés à prendre en charge les conséquences d’un défaut de construction sur leurs deniers personnels. Une responsabilité qui peut être retenue par les tribunaux vis-à-vis des acheteurs pendant les 10 ans suivant l’achèvement des travaux dits « de construction » ayant découlé sur un dommage.
Dans un arrêt du 30 janvier 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi cassé la décision de la Cour d’appel en jugeant « qu’étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, est tenue […] d’une responsabilité pour faute prouvée ». La Cour de cassation renvoie ainsi à la Cour d’appel le soin de condamner « sil y a lieu, au paiement de dommages et intérêts » les vendeurs du bien immobilier en question.
Et l’assurance dommages-ouvrage dans tout ça ?
Bien souvent, la garantie décennale est confondue avec l’assurance dommages-ouvrage. Pourtant, ces deux types d’assurances n’ont pas le même champ d’application. Alors que la garantie décennale doit être souscrite par le constructeur, professionnel ou non, la souscription d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage incombe au maître d’ouvrage, c’est-à-dire au propriétaire du logement qui souhaite y faire réaliser des travaux par une entreprise du bâtiment.
L’assurance dommages-ouvrage ne concerne donc pas les projets d’auto-construction ou la réalisation de travaux par soi-même. Vous confiez cette mission à un professionnel ? Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de souscrire ce type de garantie. Son rôle est de prendre en charge les conséquences financières d’un défaut de construction sans avoir à attendre que la recherche de responsabilité ne soit achevée, contrairement à la garantie décennale.
Données issues de : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150293/#LEGISCTA000006150293 et https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2034 et https://www.courdecassation.fr/decision/679b202ab4b66853bd28e6c0