Face à une crise du logement persistante et à un net recul de l’investissement locatif, la création d’un statut pour les bailleurs privés refait surface. Les initiatives se multiplient, laissant entrevoir une réforme de fond d’ici 2026.
Pourquoi un statut de bailleur privé s’impose ?
Entre encadrement des loyers, interdiction progressive des passoires thermiques et disparition du dispositif Pinel, les bailleurs privés sont relégués au second plan. Pourtant, le parc locatif privé héberge aujourd’hui 23 % des ménages français, soit davantage que le secteur social (18 %).
À cela s’ajoute une fiscalité souvent jugée complexe et peu incitative. Résultat ? Le nombre de mandats de gestion locative a chuté de 30 % en 2024, selon la FNAIM.
Dans ce contexte, il est plus que nécessaire de repenser le rôle du bailleur privé et de lui offrir enfin un cadre fiscal clair, stable et attractif.
Ce que propose le gouvernement
En février, la ministre du Logement Valérie Létard a confié une mission parlementaire au député Mickaël Cosson et au sénateur Marc-Philippe Daubresse. Ils doivent plancher sur des mesures concrètes pour relancer l’investissement locatif tout en sécurisant les relations entre bailleurs et locataires.
En parallèle, le député Charles de Courson, rapporteur général du budget à l’Assemblée nationale, a déposé le 1er avril une proposition de loi visant à alléger la fiscalité immobilière.
Sa mesure phare ? Un taux forfaitaire de 12,8 % sur les revenus locatifs nets. Pour en bénéficier, le propriétaire devra louer un logement neuf en résidence principale avec un encadrement des loyers et un DPE de classe D minimum. Si le texte a depuis été retiré, c’est pour être réintégré sous forme d’amendement dans le cadre de la future loi de finances.
Un cadre fiscal universel porté par l’UNPI
L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) plaide en faveur d’un dispositif fiscal universel, applicable à l’ensemble des revenus locatifs. L’objectif ? Simplifier, unifier et rendre plus équitable la fiscalité des bailleurs. Son modèle s’articule autour de quatre mesures clés :
- Un amortissement de 2 % par an pendant 40 ans, permettant de déduire 80 % de la valeur du bien sur la durée ;
- La déduction de 100 % des gros travaux sur 20 ans, y compris ceux liés à la performance énergétique ;
- Une application à tous types de biens, neufs ou anciens, meublés ou non meublés ;
- La suppression des zonages et dispositifs dérogatoires, en faveur d’un cadre unique et national.
Selon l’UNPI, cette réforme permettrait d’augmenter la rentabilité des investissements locatifs tout en réduisant le recours aux niches fiscales.
Mais, au-delà de la fiscalité, Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, appelle à une reconnaissance du rôle des bailleurs : « Nous proposons un mécanisme simple, pérenne et qui ne nécessite pas d’argent public, se substituant à tous les autres dispositifs existants, afin de faire reconnaître les propriétaires bailleurs comme de véritables agents économiques »
Le rapport final, fruit de ces travaux collaboratifs, est attendu en juin 2025. À partir de ses conclusions, les premières mesures devraient être intégrées dans la loi de finances pour 2026. Si Bercy et les Parlementaires sont convaincus par ces propositions, le nouveau statut du bailleur privé pourrait entrer en vigueur dès 2026.